Juurisyy, miksi tässä ollaan

1970-luvulla rakennetut lähiöt ovat tulleet siihen ikään, että suuremmat remontit ovat ajankohtaisia. Myös jo 1960-luvulla rakennetuissa kohteissa on vielä tekemättä suuria remontteja, minkä lisäksi myös 1980-luvulla valmistuneissa kohteissa alkaa olla suurempien remonttien ja saneerauksen tarvetta. Ajankohtaiseksi on tulossa mm. julkisivuremontteja, putkiremontteja, kattoremontteja, lämmitysjärjestelmän remontteja, sähköt, ilmanvaihto ja niin edelleen. Useimmissa taloyhtiöissä on vuosien varrella tehty hyvin vaihtelevasti remontteja; joko ennaltaehkäisevästi tai akuuttiin tarpeeseen. Vuositasolla rakennetun ympäristön kunnossapidon laiminlyönti maksaa 3,4 – 5,7 miljardia euroa (ROTI 2019). Lisäksi vakuutusyhtiöiden ikävähennykset nostavat kohteiden vakuutusmaksuja ja laskevat vahingoista saatavia korvauksia. Tämä tarkoittaa myös sitä, että taloyhtiön vakuusarvo voi jäädä matalammaksi kuin ennalta on oletettu. Kaikkiin tarvittaviin saneerauksiin (julkisivu, putkistot, lämmitys ym. mahdolliset) ei välttämättä ole mahdollista saada pankkilainaa kiinteistöjen liian alhaisen vakuusarvon vuoksi.

Tilanteessa jossa samaan aikaan suuri määrä taloyhtiöitä on akuutisti remonttien tarpeessa, saattaa rahoituksen saaminen olla ongelmallista ja haastavaa. Kysyntää rahoitukselle on hyvin erilaisilta taloyhtiöiltä, mikä nostaa pankkien riskejä. Hyvinkin hoidetun taloyhtiön riippana saattaa olla muut alueen haasteellisemmat taloyhtiöt. Käytännössä alueen huonommin hoidetut taloyhtiöt voivat vaikutta vaikuttavat hyvin hoidettujen asuntojen arvoon negatiivisesti.

Samaan aikaan useiden taloyhtiöiden toteuttaessa remonttia logistiset kysymykset, erilaiset työmaiden aiheuttamat häiriöt asuinalueella ja esikerkiksi taloyhtiöiden urakoihin liittyvät liikennejärjestelyt tekevät liikkumisen ja elämisen alueella helposti haastavaksi.

Lähiöpartnerit tarjoaa tähän ratkaisun ryhmäytymisellä.

Ryhmäytyminen

Usein samalle alueelle on rakennettu saman ikäisiä, vastaavia rakennuksia, joissa on paljolti samanlaiset korjaustarpeet, etenkin lähiöissä. Hankekoon kasvattaminen alueen kattavaksi nostaa koko alueen arvoa, sekä haluttavuutta ja hyödyttää kaikkia alueen yhtiöitä. Ryhmäytyminen lisää hankkeen kiinnostavuutta myös isompien rakennusliikkeiden silmissä ja mahdollistaa laajat samanaikaiset korjaukset alueella, minkä lisäksi asumishaitta vähenee alueella korjausten nopeamman läpimenon seurauksena. Ryhmähankkeen positiivinen vaikutus koko asuinalueeseen auttaa nostamaan alueen arvoa ja houkuttelevuutta, eli siten projektissa mukana olevien asuntojen arvoa. Ryhmähanke myös alentaa kustannuksia suoraan rakennusmateriaalien hankintamäärien kasvaessa.

Vakavaraisen urakoitsijan kanssa riittävän suurena ryhmähankkeena toteutettuna saadaan saneerauksen aikainen vakuus ja rahoitustarve hoidettua sekä pankki rahoittajat luottamaan, että saneeraus valmistuu suunnitellusti. Eli kun saneeraukset valmistuvat, on asuntojen arvo usein vähintään kaksinkertainen tarvittavaan rahoitukseen nähden, mikä mahdollistaa sen, että saneerauksien sisältö on vapaammin valittavissa, eikä olla riippuvaisia tietyistä tuetuista ratkaisuista.

Rahoitus

Rahoituksen saaminen voi olla haastavaa, varsinkin syrjäisemmillä alueilla. Korjausvelkaa rakennuksilla on 30 – 50 miljardia euroa, jopa 10% koko rakennuskannan arvosta. Pankki vaatii rahoitukseen vakuuden ja yleensä 50 % asuntojen käyvästä arvosta käy vakuudeksi keskustan ulkopuolella. Tämä tarkoittaa sitä, että jos putkiremontti maksaa 600 €/m2, on asunnon neliöhinnan oltava vähintään 1200 €/m2. Usein myös julkisivut ovat korjauksen tarpeessa, jolloin kokonaiskorjausvelka saattaa nousta jopa yli 1000 €/m2 eli asunnon arvo on oltava 2000 €/m2.

Lähiöpartnerit on asettanut selkeät vastuullisuusvaatimukset niin omalle, kuin yhteistyökumppaneiden toiminnalle. Otamme huomioon korjausrakentamisessa ekologiset, sosiaaliset ja taloudelliset osa-alueet niin, että ne tukevat toisiaan ja auttavat saavuttamaan tavoitteet tehokkaasti.

Tämä tarkoittaa sitä, että Lähiöpartnerit ratkaisun, jossa yhteistyökumppaneiden kanssa kaikki projektin vaiheet suunnitellaan tiiviisti ottaen huomioon eri vaiheiden vaikutukset toisiinsa. Näin pystytään suunnittelemaan kestävä ja tehokas projekti asiakkaan hyväksi.

Vastuulliseen suunnitteluun kuuluu kokonaisuuden tehokas hallinta, jolloin voidaan välttää turhaa työtä, resurssien hävikkiä ja minimoidaan jo suunnitteluvaiheessa työmaaliikenteen ja itse työmaan aiheuttamat päästöt, ei vain sen aiheuttamia häiriöitä projektialueelle. Urakoitsijan kanssa yhdessä toteutettu suunnitelma mahdollistaa tehokkaamman ja toteutuskelpoisen suunnitelman laatimisen ilman, että itse saneerauksen toteutusvaiheen aikana pitää tehdä suuria muutoksia suunnitelmiin. Useimmiten suunnitelmiin tehtävät muutokset johtuvat ennemminkin suunnitelman epätäydellisyydestä tai epärealistisuusuudesta, kuin olosuhteiden muutoksista. Näin ollen hyvin, vastuullisesti suunnitellun projektin muutokset ovat määrällisesti vähäisempiä, olosuhteiden muutoksiin osataan varautua ajoissa ja muutokset tulevat yleisesti ottaen olemaan pienempiä.

Suunnitelmissa otetaan siis huomioon työmaan aiheuttama kuormitus alueen asumisviihtyvyyteen ja liikenteeseen samalla, kun vaikutukset ympäristöön pyritään minimoimaan. Näihin kaikkiin osa-alueisiin vaikuttaa esimerkiksi työmaaliikenne, oli sitten kyse työmaan henkilökunnasta, rakennustarvikkeiden ja -koneiden kuljetuksista, jätekuljetuksista tai työmaakoneiden toiminnasta alueella.

Vastuullisessa saneerausprojektissa tärkeää on myös oikean talotekniikan valitseminen. Moderneilla energiaratkaisuilla, kohteeseen oikein valittuina, voidaan pidentää rakennuksen elinkaarta samalla, kun yläpitokustannukset pienenevät ja asumismukavuus paranee. Vastuullisuuteen kuuluu myös näiden ratkaisuiden sovittaminen projektin budjetin antamissa rajoissa.

Vastuullisuuteen kuuluu myös oikean, vastuullisen rahoituskumppanin löytäminen. Tämä tarkoittaa sitä, että rahoituskumppanilta vaaditaan kohteeseen perehtymistä ja sitä kautta asiantuntijuutta, joka auttaa kaikkien osapuolien riskien minimoimista ja samaan aikaan rehellistä arviota niin riskeistä kuin mahdollisuuksista.

Vastuullisuus

Lähiöpartnerit on asettanut selkeät vastuullisuusvaatimukset niin omalle, kuin yhteistyökumppaneiden toiminnalle. Otamme huomioon korjausrakentamisessa ekologiset, sosiaaliset ja taloudelliset osa-alueet niin, että ne tukevat toisiaan ja auttavat saavuttamaan tavoitteet tehokkaasti.
Tämä tarkoittaa sitä, että Lähiöpartnerit tarjoaa ratkaisun, jossa yhteistyökumppaneiden kanssa kaikki projektin vaiheet suunnitellaan tiiviisti ottaen huomioon eri vaiheiden vaikutukset toisiinsa. Näin pystytään suunnittelemaan kestävä ja tehokas projekti asiakkaan hyväksi.

Vastuulliseen suunnitteluun kuuluu kokonaisuuden tehokas hallinta, jolloin voidaan välttää turhaa työtä, resurssien hävikkiä ja minimoidaan jo suunnitteluvaiheessa työmaaliikenteen ja itse työmaan aiheuttamat päästöt, ei vain sen aiheuttamia häiriöitä projektialueelle. Urakoitsijan kanssa yhdessä toteutettu suunnitelma mahdollistaa tehokkaamman ja toteutuskelpoisen suunnitelman laatimisen ilman, että itse saaneerauksen toteutusvaiheen aikana pitää tehdä suuria muutoksia suunnitelmiin. Useimmiten suunnitelmiin tehtävät muutokset johtuvat ennemminkin suunnitelman epätäydellisyydestä tai epärealistisuusuudesta, kuin olosuhteiden muutoksista. Näin ollen hyvin, vastuullisesti suunnitellun projektin muutokset ovat määrällisesti vähäisempiä, olosuhteiden muutoksiin osataan varautua ajoissa ja muutokset tulevat yleisesti ottaen olemaan pienempiä.

Suunnitelmissa otetaan siis huomioon työmaan aiheuttama kuormitus alueen asumisviihtyvyyteen ja liikenteeseen samalla, kun vaikutukset ympäristöön pyritään minimoimaan. Näihin kaikkiin osa-alueisiin vaikuttaa esimerkiksi työmaaliikenne, oli sitten kyse työmaan henkilökunnasta, rakennustarvikkeiden ja -koneiden kuljetuksista, jätekuljetuksista tai työmaakoneiden toiminnasta alueella.

Vastuullisessa saneerausprojektissa tärkeää on myös oikean talotekniikan valitseminen. Moderneilla energiaratkaisuilla, kohteeseen oikein valittuina, voidaan pidentää rakennuksen elinkaarta samalla, kun ylläpitokustannukset pienenevät ja asumismukavuus paranee. Vastuullisuuteen kuuluu myös näiden ratkaisuiden sovittaminen projektin budjetin antamissa rajoissa.

Vastuullisuuteen kuuluu myös oikean, vastuullisen rahoituskumppanin löytäminen. Tämä tarkoittaa sitä, että rahoituskumppanilta vaaditaan kohteeseen perehtymistä ja sitä kautta asiantuntijuutta, joka auttaa kaikkien osapuolien riskien minimoimista ja samaan aikaan rehellistä arviota niin riskeistä kuin mahdollisuuksista.

Energia

Lähiöpartnereiden palvelukokonaisuudessa tärkeässä osassa ovat myös tehokkaat energiaratkaisut. Suomen rakennuskannan energiatehottomin osa on lähiökerrostalot, jolloin niissä on myös parhain kehityspotentiaali. 1970-luvun rakentamisessa esimerkiksi lämmitysjärjestelmät jättävät nykystandardien mukaan tarkasteltuna paljon toivomisen varaa. Jo lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät uusimalla on mahdollista saavuttaa huomattavia säästöjä energiankulutuksessa ja samalla parantaa asumismukavuutta.

Lämmöntalteenottojärjestelmillä, lämmöneristysten parantamisella ja uusituvan energian käytöllä voidaan saavuttaa jopa 50% säästö energiakustannuksiin. Lisäksi talotekniikan päivittäminen tuo säästöjä monista muistakin kohteista.

Uusien energiamuotojen valjastaminen vapauttaa yhtiön varoja käytettäväksi saneerausten rahoittamiseen. Saneerauksiin voidaan varautua jo ennalta energiaratkaisuilla ja kerätä korjauksiin varoja jo siinä vaiheessa, kun saneerauksia vasta mietitään.

Energiaratkaisuihin on mahdollista saada energia-avustusta tai EU:n ilmastotavoitteita tukevaa rahoitusta tiettyjen ehtojen täyttyessä.

Asumisen ratkaisut

Lähiöpartnereiden ratkaisuun kuuluu myös joustava asuntojen vaihtaminen. Usein asukas/osakas saattaa asua omiin tarpeisiinsa liian suuressa asunnossa, jonka asumiskulut saattavat tuntua remontin jälkeen liian suurilta. Samaan aikaan löytyy myös asukkaita, jotka toivoisivat enemmän tilaa asumiseensa, mutta eivät haluaisi muuttaa joko omasta yhtiöstä tai lähialueelta pois. Tähän ratkaisuna on urakkakohteen sisällä joustava asunnon vaihtaminen. Tällöin parhaassa tapauksessa voi saada oman asunnon kanssa samasta rapusta tai talosta omiin tarpeisiin sopivamman asunnon, oli sitten kyse kuukausittaisista asumiskustannuksista tai asuinneliöistä.

Lähiöpartnereiden tavoitteena on tehdä remontista ja sen jälkeisestä elämästä asukkaille ja osakkaille mahdollisimman helppoa, vaivatonta ja suoraviivaista.

Jatko

Lähiöpartnereiden mallissa remontin jälkeen taloyhtiöillä on tiedossa tarkkaan ja hyvin dokumentoituna se, mitä remontissa on tehty. Tämä helpottaa huomattavasti jatkoa, kun yksi ja sama taho on suunnitellut ja toteuttanut remontin. Tällöin vältytään esimerkiksi siltä, että monet eri tekijät vaihtelevalla tarkkuudella täydentävät alkuperäisiä piirustuksia. Lähiöpartnereiden kanssa taloon tehdyt korjaukset, parannukset ja yksityiskohdat ovat helposti saatavilla. Samalla Lähiöpartnereiden kautta on mahdollista saada jatkuva ja ennakoiva ylläpito palveluna. Talossa on turvallista asua, kun tietää ettei edes paperilla tule yllätyksiä tulevaisuudessa.